В іпотеці ви обираєте лише два великі важелі: скільки внести одразу і на скільки років розтягнути решту. Обидва здаються питанням смаку - насправді це питання сотень тисяч гривень. Порахуємо на квартирі за 2 000 000 ₴ і середній ставці 11.29 % - саме стільки, за даними НБУ, коштували нові кредити на нерухомість у серпні 2026.
Важіль перший: перший внесок
Банк не профінансує квартиру повністю - зазвичай вимагають від 20 % власних грошей. Але внесок понад мінімум теж працює: кожна гривня, внесена одразу, це гривня, на яку десять років не нараховуються відсотки.
Та сама квартира, ануїтет на 10 років, різний внесок:
| Внесок | Тіло кредиту | Платіж на місяць | Переплата |
|---|---|---|---|
| 20 % (400 000 ₴) | 1 600 000 ₴ | 22 303 ₴ | 1 076 416 ₴ |
| 30 % (600 000 ₴) | 1 400 000 ₴ | 19 515 ₴ | 941 864 ₴ |
| 40 % (800 000 ₴) | 1 200 000 ₴ | 16 727 ₴ | 807 312 ₴ |
Закономірність лінійна, тож її легко тримати в голові: на цих умовах кожні 100 000 ₴ внеску - це мінус 1 394 ₴ з місячного платежа і мінус 67 276 ₴ переплати. Додаткові 400 000 ₴ на старті повертаються 269 104 гривнями заощаджених відсотків.
Переплата при цьому від внеску у відсотках не залежить: на 10 роках під 11.29 % ви віддасте зверху 67.28 % будь-якого тіла кредиту. Внесок змінює базу, до якої ці відсотки застосовуються.
Важіль другий: строк
Строк працює навпаки: він ділить той самий борг на більше платежів, але кожен місяць, поки борг живий, на залишок крапають відсотки. Тіло 1 600 000 ₴, той самий ануїтет:
| Строк | Платіж на місяць | Переплата | % від тіла |
|---|---|---|---|
| 5 років | 35 019 ₴ | 501 183 ₴ | 31.32 % |
| 7 років | 27 640 ₴ | 721 800 ₴ | 45.11 % |
| 10 років | 22 303 ₴ | 1 076 416 ₴ | 67.28 % |
Розтягнути кредит з 5 до 10 років означає платити на 12 716 ₴ менше щомісяця - і віддати банку на 575 233 ₴ більше. На строках 15-20 років, звичних для іпотеки, ефект ще різкіший: переплата росте швидше за строк.
Правильна тактика - від платежа: банки зазвичай вимагають, щоб він не перевищував 40-50 % підтвердженого доходу, і запас на комуналку й ремонт теж потрібен. Оберіть найкоротший строк, за якого платіж для вас комфортний, - а якщо згодом з'являться вільні гроші, борг можна гасити достроково (чому це вигідно - у статті про дострокове погашення).
Не забудьте про комісії
Ставка - не вся ціна кредиту. Додайте до прикладу разову комісію 1 % за видачу і 0.05 % тіла на місяць за страхування - і реальна річна ставка (APR) виросте з 11.89 % до 13.14 %, а переплата на 10 роках - з 1 076 416 ₴ до 1 188 416 ₴. Порівнюйте пропозиції банків саме за APR.
А як же єОселя
Ринкова ставка - не єдиний варіант: за державною програмою «єОселя» кредит коштує 7 % (а окремим категоріям - 3 %). На тому самому тілі 1 600 000 ₴ і 10 роках це платіж 18 577 ₴ і переплата 629 283 ₴ під 7 % - проти 1 076 416 ₴ на ринкових умовах. Якщо підпадаєте під умови програми, рахуйте спершу її.
Головне
- Кожні 100 000 ₴ першого внеску на цих умовах - мінус 1 394 ₴ з платежа і мінус 67 276 ₴ переплати
- Строк 10 років замість 5 зменшує платіж на третину, але збільшує переплату більш ніж удвічі
- Обирайте найкоротший строк з комфортним платежем, решту добирайте достроковими погашеннями
- Порівнюйте банки за APR з усіма комісіями, а не за ставкою з реклами
Підставте свою квартиру, внесок і строк у калькулятор кредитів - він покаже платіж, переплату й повний графік до останнього місяця.